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O artigo que se segue é um artigo de opinião do respetivo autor e não reflecte necessariamente a posição do partido FOKUS. Defendemos a diversidade do debate e, por isso, consideramos importante dar a outras opiniões o espaço que merecem.
O longo percurso do Luxemburgo até à crise da habitação
Crise de habitação? O que importa é que a varanda é fotogénica.
Os nossos políticos adoram varandas – especialmente aquelas que são perfeitas para uma fotografia. Os novos projectos são orgulhosamente apresentados, acabados de construir, com espaço suficiente para que vários ministros possam estar em cima deles ao mesmo tempo e olhar sorridentes para as câmaras. Estes projectos são depois vendidos como grandes inovações para o futuro da habitação. Entretanto, VEFA continua a ser a palavra de ordem do momento – apartamentos que existem nas plantas e brilham nas brochuras. As famílias e os jovens, pelo contrário, continuam à procura de algo muito mais banal: habitação a preços acessíveis. Muitos acabam por encontrá-las não no Luxemburgo, mas do outro lado da fronteira.
A subida em flecha dos preços dos imóveis no Luxemburgo
Os números contam uma história simples – e surpreendentemente consistente.
Por outras palavras: Em pouco menos de uma década e meia, o preço de um apartamento médio mais do que duplicou.
Se compraste na altura, tens hoje um excelente investimento.
Se queres comprar hoje, precisas, antes de mais, de um excelente banco.
Em termos políticos, esta evolução é também notavelmente estável. Durante grande parte deste período, os ministros do CSV ou do PD estiveram à frente da política de habitação. Os governos mudaram, as coligações mudaram, os programas foram introduzidos – mas uma coisa permaneceu constante: o aumento dos preços.
Este facto aponta para um ponto forte da política luxemburguesa: o pensamento a curto prazo com resultados impressionantes a longo prazo. Enquanto os preços por metro quadrado continuam a subir a pique, a retórica política mantém-se surpreendentemente inalterada. Há décadas que se ouve sempre a mesma frase, num tom de voz quase idêntico: “Vamos criar habitação a preços acessíveis”.
Esta frase surge regularmente – em programas eleitorais, conferências de imprensa e debates parlamentares. Quase poderias acreditar que faz parte da tradição nacional, tal como os feriados ou o Schueberfouer.
A única diferença é que, enquanto o parque de diversões é efetivamente construído todos os anos, a prometida habitação a preços acessíveis parece ainda residir algures entre o documento concetual, o plano estratégico e o slide de apresentação.
VEFA – O conceito de habitação mais moderno do Luxemburgo: primeiro o empréstimo, depois o estaleiro
VEFA – Vente en état futur d’achèvement – soa bem, quase tranquilizador. O que soa tão tranquilizador traduz-se por: Compra um apartamento que ainda nem sequer existe. A solução elegante com muitos perigos potenciais.
Um projeto é apresentado em brochuras brilhantes. Acompanhado de imagens de alta qualidade, espaços verdes perfeitamente concebidos e varandas espaçosas. Os compradores assinam o contrato, os bancos concedem o empréstimo – e começa o plano de pagamento.
Este plano de pagamento é regulamentado com precisão. Na VEFA, o preço de compra é pago por etapas, de acordo com o progresso da construção. No início, pode ser devido até 20 % do preço de compra, seguido de outras prestações – cerca de 15 % para o revestimento, 20 % para o telhado e a fachada – até que cerca de 95 % do preço total seja transferido no final, muito antes de o apartamento estar efetivamente concluído.
Para os compradores, isto significa que já estão a pagar um apartamento, enquanto muitas vezes ainda estão a pagar a renda do seu alojamento atual. Num mercado em que um apartamento médio de 80 metros quadrados custa atualmente cerca de 770 000 euros ou mais, estas fases de pagamento podem rapidamente atingir várias centenas de milhares de euros.
E depois começa a parte do modelo que raramente é mencionada nas brochuras brilhantes: Atrasos na construção. Aumento dos custos de construção. Problemas de financiamento. Em alguns casos, até mesmo insolvências de promotores imobiliários, em que os projectos ficam subitamente parados e os compradores esperam anos por esclarecimentos.
O resultado é uma notável distribuição do risco:
O resultado é um modelo de propriedade em que muitas coisas podem ser incertas – tempo de construção, conclusão, preços de mercado. Apenas uma coisa funciona com uma precisão impressionante: o plano de pagamento.
Garantie d’achèvement – Quando a segurança significa tempo acima de tudo
E depois há a palavra mágica: “Garantia de Qualidade”. O que, à partida, parece tranquilizador para muitos compradores, revela-se muitas vezes, na prática, uma elegante pílula de tranquilização. O termo transmite segurança – de facto, garante uma coisa acima de tudo: que o estaleiro ficará concluído a dada altura. A dada altura.
Ao comprar um apartamento VEFA, um banco ou uma companhia de seguros intervêm se o promotor imobiliário tiver dificuldades financeiras. No entanto, para os compradores, isto não significa que tudo corra de acordo com o planeado. Significa simplesmente que o seu apartamento acabará por existir – só que , na realidade, este é um conceito bastante flexível.
A garantia oferece, portanto, uma proteção fiável contra um edifício de betão permanentemente semi-acabado, mas dificilmente contra anos de atrasos, mudanças de promotores imobiliários ou um teste de paciência que pode demorar muito mais tempo do que o plano de construção original.
Não tens bens? Talvez ainda haja o suficiente para um contrato de arrendamento.
As rendas também registaram uma subida meteórica dos preços.
As ofertas actuais já rondam os 30,5 euros/m² em 2026.
Há anos que os políticos prometem em voz alta: “Vamos criar espaços de habitação acessíveis“. o mercado parece ter desenvolvido a sua própria interpretação deste termo: Todos os anos, mais alguns euros por metro quadrado.
Para muitas famílias, já não se trata de saber se conseguem encontrar um apartamento, mas apenas em que país vizinho.
A França, a Bélgica e a Alemanha tornam-se assim a vizinhança alargada do Luxemburgo, enquanto o próprio Luxemburgo se torna cada vez mais um lugar onde é bom trabalhar mas cada vez mais difícil viver.
Os investidores são bem-vindos, as famílias nem por isso
Enquanto as famílias jovens se mudam para o estrangeiro, o Luxemburgo é promovido internacionalmente como um mercado imobiliário particularmente atrativo. Por detrás das cortinas da cena política, ouve-se murmúrios de que, em breve, estarão disponíveis novos instrumentos para empurrar o mercado imobiliário na direção certa. Os títulos de habitação destinam-se a facilitar o investimento na construção de habitação. Oficialmente, destinam-se também a promover a habitação a preços acessíveis.
O mercado imobiliário luxemburguês é também regularmente promovido na cena internacional – por exemplo, em Cannes, onde a indústria imobiliária mundial se reúne uma vez por ano. Os ministros luxemburgueses também se deslocam ao país para entusiasmar os investidores com uma boa taça de champanhe e alguns canapés cuidadosamente preparados.
Quase se pode ter a impressão de que a crise da habitação poderia ser resolvida de forma particularmente eficaz se fosse apresentada num ambiente suficientemente solarengo.
Assim, enquanto as famílias no seu país procuram desesperadamente apartamentos, os habitantes da Côte d’Azur falam do interesse do Luxemburgo para o capital. Afinal, as prioridades são importantes.
No entanto, os críticos suspeitam que muitos destes instrumentos promovem uma coisa acima de tudo: O investimento.
Este facto enquadra-se num mercado imobiliário que, desde há muito, se caracteriza mais pelos fluxos de capitais do que pelas necessidades de habitação. No Luxemburgo, os apartamentos já não são apenas locais de habitação. São, sobretudo, produtos de investimento com varandas.
As soluções estão na mesa há muito tempo – estão apenas a ser elegantemente ignoradas
O que é verdadeiramente notável na crise imobiliária luxemburguesa não é a sua complexidade. Não se trata de um fenómeno económico misterioso nem de um problema científico por resolver.
Pelo contrário. As causas são conhecidas há anos. E as soluções também.
Uma abordagem mais coerente dos terrenos de construção não utilizados, um aumento significativo da construção de habitações públicas, regras mais rigorosas contra a especulação imobiliária, processos de aprovação mais rápidos e uma densificação urbana mais inteligente poderiam certamente aliviar o mercado de forma significativa.
Nada disto é revolucionário ou particularmente exótico. Há anos que outros países europeus têm vindo a demonstrar que este tipo de medidas pode funcionar.
Teriam apenas de ser implementadas.
A verdadeira questão: saber ou querer?
O Luxemburgo não tem um problema de conhecimento. O Luxemburgo tem um problema de aplicação.
Enquanto a habitação for vista principalmente como um investimento e as reformas políticas forem implementadas de forma cautelosa, lenta e, de preferência, sem grandes irritações, pouco mudará. Afinal de contas, a crise da habitação não é uma lei da natureza. É o resultado de decisões políticas e, por isso, pode ser resolvida politicamente.
A questão crucial já não é, portanto, a de saber o que é preciso fazer. A questão é muito mais simples. Se queres mesmo fazê-lo.
